Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, quando non vi siano patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità (oggi agibilità) senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico sociale.
(CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - Sentenza 3 luglio 2000 n. 8880)

Con compromesso di compravendita una immobiliare cede un appartamento ad un privato. Il pagamento è stabilito in parte in contanti e parte in mutuo. L’appartamento viene consegnato prima del rogito. L’immobiliare invita l’acquirente alla stipula notarile , ma l’acquirente pretende che l’abitazione abbia prima l’abitabilità e che il mutuo sia frazionato. L’immobiliare ricorre al Tribunale che dichiara risolto il contratto per inadempimento dell’acquirente, condannato al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni.

Il giudizio di secondo grado invece dà ragione all’acquirente, riconoscendo legittimo il rifiuto da parte della promissaria acquirente di stipulare l’atto definitivo in assenza della licenza di abitabilità e del frazionamento del mutuo, quindi obbliga l’immobiliare a rogitare l’immobile, dopo aver perfezionato i due atti richiesti, alle stesse condizioni pattuite.

L’Immobiliare si rivolge alla Cassazione che conferma che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, quando non vi siano patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti e alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.

La mancata consegna della licenza di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, e questo a prescindere se l’immobile sia stato abitato e anche che l’immobile abbia tutti i requisiti per essere abitabile.

Al riguardo è sufficiente richiamare la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, quando non vi siano patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti e alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienicosanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (cfr. ex plurimis: Cass. 20/1/1996 n. 442; 4/11/1995 n. 11521; 17/12/1993 n. 12507).

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